A chamada Lei da Renovatória é um meio judicial em que o locatário consegue garantir a renovação de contrato. Ela é utilizada em caso de problemas com o dono do imóvel. Entenda melhor como essa lei funciona!
Na relação entre dono de imóvel e locatário, a Justiça possui leis para auxiliar na negociação, seja ela positiva ou não. Há situações em que o locatário é o primeiro a alugar o ponto comercial , após um período com muito trabalho, ele consegue construir uma boa clientela e obter lucro com seu negócio.
Mas, quando chega no momento da renovação de contrato de aluguel, o dono do imóvel pode querer aumentar o valor. O que pode acabar não sendo muito viável ao locatário. Então é necessário escolher entre sair do local para buscar outro imóvel, ou ir à justiça para exigir a permanência. Em casos como este, do exemplo, existe a Lei da Renovatória que pode ser utilizada.
Entenda como funciona a lei da Renovatória e como ela pode ser utilizada pelo inquilino da melhor forma:
O que é a Lei da Renovatória?
A chamada Lei da Renovatória consiste em uma ação judicial, que é feita pelo inquilino ao dono da propriedade em casos de imóveis comerciais. Essa ação tem como objetivo que o contrato estabelecido entre ambas as partes seja renovado. Mesmo contra a vontade do dono de imóvel, de maneira que seja proposto um valor adequado ao inquilino.
Ela pode ser realizada mesmo contra a vontade do dono do imóvel. Quando o inquilino entra com a ação, é possível conseguir sua permanência no ponto comercial por um período mais longo.
Segundo o Código Civil Brasileiro, a Lei da Renovatória de número 8245/91 , no artigo nº 18, afirma que é lícito às duas partes chegarem a um comum acordo para um novo valor do aluguel.
Mas quando ambas as partes não conseguem, o artigo n º19 defende: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado”.
O que esta lei garante?
A lei da Renovatória tem foco em resolver o problema relacionado ao risco de se perder o ponto comercial pelo locatário. A ação promovida pelo inquilino consegue garantir que o contrato de locação seja renovado, de modo obrigatório para o dono do imóvel.
Ao inquilino
Para o inquilino ter direito a renovação do contrato, primeiro ele precisa atender a alguns requisitos. Segundo o Código Civil Brasileiro são eles:
- Possuir contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado;
- Prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
- Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Além de atender aos requisitos, para a lei garantir a renovação, o inquilino tem o dever de realizar o pagamento do aluguel no prazo determinado. Também tem como dever manter o bom estado do imóvel. Caso o locatário tenha vontade de realizar alguma reforma, não deve fazê-lo sem o consentimento do dono do imóvel.
É sempre dever do locatário comunicar qualquer planejamento de reforma ao dono do imóvel. Mas, a realização dos reparos fica sempre sob responsabilidade do dono do imóvel. Exceto quando há danos no imóvel enquanto o atual locatário estava alugando o local. Nesses casos é obrigação do inquilino reparar os problemas que causou, antes de entregar as chaves para o locador.
Ao proprietário
De acordo com a Lei da Renovatória, no artigo nº 22, são deveres do locador:
- Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
- Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
- Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
- Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
- Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas;
Enquanto estiver ocorrendo a locação do imóvel, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta sem um motivo justo. É dever do locador garantir ao seu inquilino que utilize seu imóvel até terminar o contrato estabelecido.
Mas em caso de problemas, a lei garante que quando ocorrer falta de pagamento o proprietário tem direito de solicitar o imóvel antes do fim do contrato.
Como e quando o inquilino pode usá-la?
A lei da Renovatória é para ser utilizada em um problema específico: quando o inquilino pode perder seu ponto comercial. Pois o empresário, após anos de trabalho para ter uma freguesia, corre o risco de perder seu ponto, devido ao dono do imóvel não querer mais realizar a renovação do contrato de locação.
Além desse caso, a lei da renovatória pode ser utilizada quando o dono do imóvel cobrar um valor exorbitante para a renovação do contrato. Sendo que, anteriormente, o valor era muito menor, quando o imóvel estava sem inquilino.
Como o proprietário pode se preparar caso não queira a renovação de contrato?
Caso o proprietário do imóvel não queira realizar a renovação de contrato de aluguel , mesmo com a Lei da Renovatória, é possível reverter a situação com determinadas exceções para o proprietário. De acordo com a própria Lei da Renovatória, nos artigos de nº 52 e 72, há respaldos da lei para benefício do proprietário do imóvel. Nesse caso, precisam se enquadrar nas seguintes situações:
- Realização de obra por determinação do Poder Público, desde que importem mudança radical no imóvel;
- Realização de obra para modificação que aumente o valor do negócio ou propriedade;
- Utilização do imóvel para uso próprio ou transferência de fundo de comércio já existente há mais de um ano, quando o detentor do capital social seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente;
- Insuficiência da proposta apresentada pelo locatário;
- Existência de melhor proposta de terceiro.
Conclusão
A lei da Renovatória veio para auxiliar o locatário no momento em que houver problemas com o dono do imóvel. Quando este agir com desonestidade, por exemplo, ao querer cobrar o aluguel além do preço do mercado ou se recusar a renovar o contrato.
Em situações como essas ter uma imobiliária para te auxiliar faz toda a diferença. A Silveira Imóveis pode te ajudar em casos de renovação de contrato, para que tudo ocorra da melhor forma possível e conforme a lei. Tudo de forma eficaz, tranquila para que seu negócio possa continuar a prosperar positivamente.
Referências: Blog da Aurum , Migalhas , Planalto .
