A renovação de contrato de aluguel comercial é um passo importante para as empresas, há leis que protegem a atividade comercial do locatário como a Lei da Renovatória. Entenda como tudo isso funciona!
- Como funciona a renovação de contrato de aluguel comercial?
- Como garantir a renovação de contrato de aluguel comercial?
- Como fazer a renovação de contrato de aluguel em um imóvel comercial?
- Lei da renovatória
- Conclusão
Todo ano, quem aluga imóveis, sejam eles comerciais ou residenciais, precisa estar preparado para a renovação do contrato da propriedade. A Lei do Inquilinato, nº 8.245/91 relata que o reajuste do aluguel precisa ser feito anualmente com a renovação do contrato.
Para te ajudar com as burocracias em relação a renovação de contrato preparamos esse texto, confira todos os detalhes sobre o assunto:
Qual a diferença entre renovação de contrato de aluguel Comercial e Residencial?
Existem diferenças importantes na renovação de contrato de aluguel comercial e residencial que devem ser observadas, para desta forma evitar prejuízos aos envolvidos. Elas passam por diferenças de prazo de vigência de contrato, assim como para o processo de renovação. Mas a mais significativa delas, é que a legislação atual busca trazer garantias à continuidade de atividade empresarial.
Como exemplo deste cuidado, é possível citar que quando a locação do imóvel comercial for igual ou maior que cinco anos, o inquilino pode entrar com a renovação compulsória do contrato. Em relação a renovação de imóvel comercial, há leis que protegem a atividade comercial do locatário como a Lei da Renovatória. A qual vamos abordar mais adiante.
Renovação de contrato de aluguel residencial
A renovação do contrato de aluguel residencial pode ter como validade o mesmo tempo da vigência estabelecida pelo contrato original. No momento de renovação, o que pode ser alterado é o período de vigência do contrato original, caso o inquilino desejar ficar menos tempo, nesse caso é necessário informar ao proprietário.
Para que o processo seja realizado de forma rápida e com eficiência, recomenda-se que haja uma imobiliária acompanhando esse processo por conta do apoio, suporte legal e administrativo que a empresa pode dar ao proprietário, assim como ao inquilino.
Em relação ao valor, o aluguel pode ser reajustado de acordo com a oscilação do indicador financeiro para determinar o reajuste previsto no contrato. Isso porque ao fechar um contrato de aluguel, a porcentagem de reajuste para a renovação é pré-determinada por um indicador financeiro, geralmente o Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM).
Caso haja uma grande variação do IGPM, e o valor do aluguel chegar a um nível muito alto ao inquilino, ele pode cancelar a renovação e devolver o imóvel. Esse é um direito concedido pela Justiça ao inquilino. Nesses casos é necessário cumprir prazos legais para realizar a devolução do bem ao proprietário do imóvel.
Outro aspecto a ser observado é em relação ao fiador. Caso o inquilino tenha um avalista, no momento de renovação do contrato residencial, ele não precisa se preocupar com este, pois, o documento vai continuar em vigor, da participação do fiador.
Renovação de contrato de aluguel comercial
De acordo com o artigo nº 51, da Lei nº 8.245, o inquilino tem direito a renovar o contrato desde que se enquadre nas seguintes situações:
- O contrato a ser renovado ter sido celebrado por escrito e com prazo já determinado;
- Possuir o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos do contrato ser de cinco anos.
- Inquilino explorar seu comércio estando no mesmo ramo, conforme o prazo mínimo de três anos.
É recomendado o máximo de cuidado na leitura das cláusulas do primeiro contrato, além de tirar todas as dúvidas a respeito. Observe os prazos e lembre-se deles para não correr riscos no futuro, como atraso de aluguel etc.
Como funciona a renovação de contrato de aluguel comercial?
Para realizar uma renovação de contrato de um aluguel comercial é necessário alguns documentos, como o contrato inicial. Nele haverá os valores e reajustes acertados no fechamento do negócio anteriormente. Assim a imobiliária responsável pelo imóvel pode elaborar o novo contrato com os valores reajustados.
As duas partes devem assinar o novo contrato, no qual contém novos prazos, salvo se não houver nenhuma alteração. Mas, caso haja alguma alteração, como fiador, é necessário avisar a imobiliária antes, para que a empresa realize a análise sobre o fiador.
Se ambas as partes concordarem com os reajustes e não houver mudanças, basta realizar a assinatura para que a renovação de contrato passe a valer.
Como garantir a renovação de contrato de aluguel comercial?
Para o inquilino garantir que a renovação do contrato seja realizada há duas maneiras. A primeira envolve o cumprimento das regras de locação, as quais são:
- Contrato celebrado entre as duas partes por escrito e com prazo determinado;
- Prazo mínimo de contrato ou soma dos prazos ininterruptos deve somar 5 anos;
- O inquilino deve permanecer no mesmo ramo de seu negócio por pelo menos 3 anos, de forma contínua.
O inquilino que cumpre esses requisitos, tem direito a recorrer a renovação do contrato com o dono do imóvel.
Mas há também o segundo caso, em que envolve uma outra situação. Se o dono do imóvel quiser renovar o contrato, mas vendo a boa movimentação no comércio de seu inquilino e aumentar o valor de forma exorbitante, o inquilino pode recorrer. Com a Lei da Renovatória ou Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), a atividade comercial fica protegida do ato.
O inquilino pode ir à justiça levando o caso, e o juiz concordar em aceitar a renovação, de modo que o dono do imóvel tenha de aceitar a decisão. Dessa forma, um valor para o aluguel deve ser acordado para que ambos aceitem o acordo.
Esse segundo caso, com a opção da lei, visa proteger o ponto comercial desenvolvido pelo inquilino.
Como fazer a renovação de contrato de aluguel em um imóvel comercial?
Para realizar a renovação de contrato de aluguel em imóvel comercial, é necessário respeitar primeiro os prazos previstos pela lei. De que a renovação seja discutida entre um ano e seis meses antes de ocorrer o término do contrato em vigor atualmente.
Se ela não for informada durante esse período. O inquilino pode perder o direito de realugar e vai precisar arcar com um possível aumento de preço no aluguel. Por isso, o recomendado é iniciar uma conversa amigável sobre o propósito de renovar o aluguel. De modo que os valores sejam bons para ambas as partes e não tenha nenhum problema.
Lei da Renovatória
Em caso de problema na renovação do contrato, o inquilino pode se valer da Lei da Renovatória nº 8245/91. É possível realizar uma ação judicial contra o dono do imóvel. O inquilino entra com ela na justiça e pode conseguir permanecer em seu ponto comercial.
O aluguel terá de ser renegociado, para que fique interessante para o inquilino e o locatário. A lei é usada em casos de que o dono do imóvel pode agir de modo a querer gerar mais lucro. Elevando o valor do aluguel ao inquilino. Sendo um valor maior do que fechado anteriormente e também maior ao nível do mercado.
Como já citamos em outro texto sobre a Lei da Renovatória (para ler mais clique aqui), o artigo 1 9 da lei, está garantido a seguinte situação em caso de problemas na negociação : “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado”.
A lei da Renovatória pode ajudar muito os inquilinos que se encontram em situações como essa, mas há exceções. Dependendo do caso, mesmo entrando com a ação o dono do imóvel pode conseguir o ponto comercial novamente. As situações em que esse fato pode ocorrer são:
Lei da Renovatória
- Realização de obra por determinação do Poder Público, desde que importem mudança radical no imóvel;
- Realização de obra para modificação que aumente o valor do negócio ou propriedade;
- Utilização do imóvel para uso próprio, ou transferência de fundo de comércio já existente há mais de um ano. Quando o detentor do capital social seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente;
- Insuficiência da proposta apresentada pelo locatário;
- Existência de melhor proposta de terceiro.
Por isso, é necessário analisar cada situação com cuidado. Neste momento o apoio de profissionais que entendam dos processos, e que tenham vivenciado estas situações outras vezes irá ajudar.
As Leis que protegem inquilino e proprietário também podem sofrer alterações. E geralmente o locatário e proprietário não estão se atualizando para acompanhar estas mudanças. Este é um grande motivo para ter profissionais auxiliando todo o processo de renovação de contrato de aluguel, e garantir que os direitos de cada parte estarão sempre sendo aplicados da forma mais justa possível.
Conclusão
No momento de fechar o contrato de aluguel é necessário toda a atenção possível. Pois os termos indicados irão valer para a renovação de contrato. O que costuma ocorrer é que muitas pessoas, na euforia por abrir seu negócio, não leem tudo com atenção, o que pode causar problemas e dificuldades futuras.
Dessa forma, pode-se existir brechas em algumas situações e o inquilino só vai perceber quando precisar renovar o contrato. Para fazer com que todo esse processo seja realizado de forma correta e sem dor de cabeça, é necessário o auxílio de uma imobiliária.
A Silveira Imóveis possui experiência em renovação de contrato de aluguel comercial. E pode te ajudar a manter seu ponto comercial sem problemas ou surpresas. Evite dores de cabeça, com a ajuda da Silveira Imóveis seu patrimônio estará pronto para receber seus clientes.
Referências: JusBrasil , Jornal Contábil , Administradores.com , DomTotal .
