Se você está com problemas com o seu inquilino empresário, seja por inadimplência de aluguel ou outros incômodos, veja se você pode recorrer à ação de despejo comercial e como fazê-la.
- O que é despejo?
- Quando pedir o despejo comercial?
- Como realizar uma ação de despejo comercial
- Mediação
- Notificação
- Ação judicial
- Quanto tempo demora uma ação de despejo comercial?
- Porque contar com uma imobiliária?
Administrar imóveis comerciais pode ser um desafio. Além de todas as demandas e burocracias inerentes ao negócio, você precisa se dedicar ao relacionamento com o seu inquilino empresário, afinal, algumas situações exigem muito jogo de cintura.
Um exemplo disso, foi a situação em que se encontraram as milhares de empresas com dificuldades para pagar aluguel durante a pandemia. Os problemas financeiros surgiram por conta da baixa demanda em vendas, e vários modelos de negócio precisaram fechar as portas.
Ação de despejo
Mas também houve aqueles que negociaram com o proprietário do imóvel locado, em uma tentativa de manter sua empresa ativa mesmo com problemas financeiros. Nestas situações muitos proprietários precisaram usar da criatividade para negociar, buscando um bom acordo, para evitar uma rescisão e ficar com imóvel vago em uma época difícil de firmar novos contratos de locação comercial.
Claro que, em alguns casos, isso não foi possível. Como o caso de inquilinos que realmente tiveram que encerrar suas atividades por não terem mais viabilidade comercial ou proprietários que não puderam aguardar o mercado se recuperar e ficar muitos meses recebendo menos ou nada.
Mas em casos menos extremos, mediamos muitos acordos entre inquilinos e proprietários para encontrar um meio termo que atendesse ambos e agora, passada a crise, os contratos seguem na normalidade.
Essas situações são apenas exemplos de como o “jogo de cintura” pode ser um protetor do investimento imobiliário. Em que o locador precisa de conhecimento legal sobre os seus direitos e deveres, e também muita inteligência emocional para lidar com esse tipo de situação.
A locação comercial tem particularidades diferentes de uma locação residencial. Aqui, estamos falando de empresas que estão naquele endereço, executando suas atividades econômicas. E a Lei do Inquilinato rege estas negociações de forma diferente. Por exemplo:
Existe o direito de preferência;- O prazo de contrato é maior;
- Garantia à continuidade da atividade comercial;
- Lei da renovatória.
Leia: Tudo sobre a Lei do Inquilinato para Imóveis Comerciais
Dito tudo isso, é importante que você saiba que, despejar um inquilino comercial pode não ser tão simples. A Lei determina normas visando preservar a atividade econômica do empresário, então, para realizar o despejo você precisa de um processo bem fundamentado.
O que é ação de despejo?
A ação de despejo é uma forma do proprietário do imóvel reaver o seu patrimônio, caso não esteja satisfeito com a utilização do seu bem, ou por quebra de cláusulas definidas no contrato.
A ação judicial deve ter início somente após uma tentativa de acordo amigável, resguardando os direitos do inquilino em manter a sua atividade econômica, mas também prezando pelos direitos do proprietário na preservação do seu patrimônio.
A Lei do Inquilinato descreve os direitos e deveres das partes envolvidas na locação, e é muito específica quanto a isso, para garantir a desocupação do imóvel, você deve seguir todas as regras descritas na lei. Falaremos sobre elas no próximo tópico.
Quando pedir o despejo comercial?
Um ponto muito importante sobre qual o momento certo para pedir o despejo comercial é lembrar-se que, se você assinou um contrato de locação e exigiu uma garantia, você pode recorrer a isto para quitar uma dívida de atraso no aluguel.
Agora, existem outros motivos para um despejo. Segundo um artigo do Jus, o proprietário do imóvel pode solicitar a desocupação nas seguintes situações:
- Em casos de infração legal ou contratual;
- Da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
- Denúncia vazia ou imotivada;
- Falecimento do locatário com ocupação do imóvel por pessoas não dependentes.
Sobre a denúncia vazia ou imotivada, o artigo explica o seguinte:
“Nas locações contratadas com prazo igual ou superior há 30 meses, a resolução do contrato ocorre no fim do prazo estipulado em contrato, independente de aviso ou notificação, conforme art. 46 caput Lei do Inquilinato: “Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”
Durante este período contratado o locador tem direito ao reajuste do valor do aluguel adotando IGP-M (Indice Geral de Preços do Mercado), sendo calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado no final de cada mês de referência.
Esse despejo consiste na intenção do locatário de encerrar a locação e não continuar com o contrato, simplesmente por não lhe convir mais, sem ser necessário fundamentação para esta vontade, ao qual o locatário não pode se opor por ser um direito potestativo.
Existe também a chamada denúncia cheia, onde o locatário quer reaver o imóvel, desde que tenha um fundamento para esta ação, conforme art 47 I a V da Lei do Inquilinato.” Daniele Colerrnik, em artigo do Jus.
Sobre a infração contratual, estas podem ser:
- Uma reforma ou mudança estrutural não autorizada pelo proprietário;
- Não cumprimento dos acordos de pagamentos, como cumprimento de datas ou pagamento de taxas;
- Descumprimento de qualquer cláusula descrita no contrato.
A autora do artigo ainda explica que:
“Embora o locatário possa desfazer o contrato caso o locador cometer alguma falta, algum dever legal, a ação mais adequada para este ocorrido é a ação de rescisão de contrato, cabendo também a ação de perdas e danos se houver.
Sendo proposta esta ação de despejo por esse fundamento, o locatário tem o prazo de 15 dias para desocupar o imóvel conforme previsto na Lei do Inquilinato.” Daniele Colerrnik, em artigo do Jus.
Resumindo, você pode pedir o despejo comercial nas seguintes situações:
Caso não esteja satisfeito com a locação, desde que tenha um contrato firmado com prazo determinado de no mínimo 30 meses. Porém, deve esperar o tempo finalizar para pedir a desocupação, neste tempo, pode solicitar o reajuste.
Outra situação é a falta de pagamento do aluguel e demais encargos, como seguros, taxas e IPTU. Tudo deve estar descrito em contrato para que a justificativa do seu pedido de despejo seja válida.
Também pode ser realizado o pedido de despejo comercial em casos de infração legal ou contratual. Ou seja, se o seu inquilino praticar alguma atividade ilegal dentro do imóvel, ou ainda, caso descumpra algum acordo descrito em contrato.
O fim do prazo do contrato também pode justificar o seu pedido de desocupação. Nestes casos, o contrato é renovado automaticamente após o prazo findar, com tempo indeterminado, o locador pode pedir a desocupação do imóvel com aviso de 30 dias de antecedência. Aqui, o locatário pode recorrer à Lei da Renovatória, preservando seu direito de permanência no ponto comercial.
Por último, pode-se solicitar o despejo caso a justiça exija alguma reforma em seu imóvel, e esta não puder ser feita com o mesmo ocupado. Ou ainda, se o inquilino não aceitar desocupar o imóvel comercial para a realização dos reparos.
Fica clara aqui a necessidade de um contrato de locação bem firmado. Veja como fazer um contrato de locação de imóvel
Como realizar uma ação de despejo comercial
O primeiro passo para realizar uma ação de despejo comercial é encontrar um advogado especialista em direito imobiliário. Aqui na Silveira Imóveis, nós trabalhamos com um escritório especializado, que oferece uma consultoria gratuita aos nossos clientes.
Caso não tenha outra forma de resolver o problema, o escritório prepara o processo da ação de despejo e nós damos entrada e fazemos o acompanhamento. O proprietário arca somente com as sucumbências do processo.
Veja a seguir um resumo de todas as etapas, mas lembre-se sempre de contar com um profissional desde o início para não se complicar depois.
Mediação
Uma ação judicial demanda custos financeiros, e nem sempre vale a pena partir para este recurso. Você, proprietário, que conhece o seu inquilino, pode dizer melhor do que ninguém se este é confiável e se merece um voto de confiança.
A mediação é uma fase inicial, onde devemos entender o cenário como um todo, levando em consideração o relacionamento e até a índole do seu inquilino: Se este sempre pagou os aluguéis em dia, se costuma dar ou não problemas, se mantém uma atividade próspera e um relacionamento agradável.
Vale também levar em consideração o mercado: Se você acredita que terá alta procura pelo imóvel, se o valor que recebe do aluguel está de acordo com o mercado ou muito acima ou abaixo, se o modelo de negócio do seu inquilino está em crise, entre outros.
Por exemplo, se você tem um inquilino que sempre pagou em dia e mantém um relacionamento agradável com você, preservando o imóvel comercial, não vale a pena partir para uma ação de despejo por um ou dois meses de atraso no aluguel. Nestes casos, você pode recorrer à garantia descrita no contrato de locação.
Mediação
Muitas vezes o inquilino empresário pode estar com dificuldades no seu mercado, por algum motivo que não depende dele. E se mesmo assim, seu inquilino pagou uma parte do aluguel, se comprometendo a repor o valor faltante nos próximos meses, isso deve ser considerado. Visto que é um inquilino confiável, você pode ajustar suas expectativas para preservar um relacionamento proveitoso.
Aqui vale uma mediação amigável, levando em consideração a sua realidade, a realidade do inquilino, o relacionamento, e até a expectativa realista de uma nova locação do seu imóvel.
Uma situação que caberia uma atitude diferente seria no caso de já ter um novo inquilino em vista, para locar seu imóvel imediatamente após a saída desse inadimplente. Nada impede que você priorize o bem estar da sua família e sua saúde financeira, e dê andamento à ação de despejo comercial.
Agora, se você sabe que o mercado imobiliário está em ritmo lento, podendo ficar meses com o imóvel desocupado e arcando com as suas custas de manutenção (IPTU, taxas, limpeza, etc.), vale muito mais a pena fazer um acordo de pagamento mínimo até que o empresário se recupere, e quite as dívidas com você depois.
Notificação extrajudicial
Depois de tentar uma mediação amigável, seja lá qual for o motivo para a sua intenção de despejo comercial, é hora de registrar o seu pedido para validade jurídica.
A notificação extrajudicial ainda é uma forma de resolver o problema sem partir para a ação judicial. Se apenas com conversa informal você não chegou a uma solução, deve-se informar o inquilino sobre o seu pedido de forma a registrar a situação e a recusa do mesmo.
Esta pode ser feita por carta ou e-mail. São duas formas de registro legais, que darão fomento para a sua ação de despejo comercial na justiça.
Escreva uma carta / e-mail registrando o seu motivo – lembrando sempre de estar em conformidade com as regras da Lei do Inquilinato. Ao final, peça uma posição do inquilino comercial, informando um prazo de – em média – 5 dias para este retorno.
Certifique-se por mensagem (whatsapp) de que a notificação foi recebida. E se caso você receber uma resposta negativa, ou não receber retorno dentro do prazo, chegou a hora de partir para a ação judicial de despejo comercial.
Ação judicial
Essa é a última etapa, e queremos lembrar que, você só deve chegar a este extremo caso não consiga uma solução por conversa amigável ou notificação extrajudicial. Nesse momento conte com um advogado para ajuizar o seu pedido. Este profissional irá lhe instruir em todos os próximos passos.
Quanto tempo demora uma ação de despejo comercial?
Normalmente o despejo comercial pode levar de 6 a 12 meses para ser executado. Se caso o inquilino apresentar algum recurso / defesa, o prazo pode ser ainda maior. O inquilino não irá desocupar o imóvel até que seja estipulado e ordenado pela justiça.
Neste cenário, o juiz irá analisar se o seu pedido tem fundamento, irá ler o contrato de locação comercial, e irá determinar o despejo ou não, dando um prazo de até 30 dias para a desocupação do imóvel caso positivo.
Porque contar com uma imobiliária?
Todo esse processo pode ser muito cansativo para o proprietário. Relacionamento e negociação nem sempre são fáceis, e ter a certeza que você está agindo conforme a lei pode ser ainda mais complicado.
A empresa é remunerada para mediar todos os conflitos e indicar os próximos passos de todo o processo. Veja para que serve a taxa de administração de imóveis.
Aqui na Silveira, imobiliária em Brasília, nossos clientes contam com uma vantagem ainda maior: A consultoria gratuita de um escritório especializado em direito imobiliário! Veja como o departamento jurídico de uma imobiliária pode te ajudar.
Veja todos os serviços oferecidos pela Silveira Imóveis.
Conclusão
Para solicitar a desocupação de um imóvel comercial, você precisa seguir algumas regras descritas pela lei do inquilinato. Todas essas normas visam preservar tanto a atividade comercial do seu inquilino, quanto o seu imóvel e o rendimento sobre ele.
Você pode iniciar uma ação de despejo comercial se os seus motivos estiverem de acordo com as normas da lei, porém, antes de tudo, deve agir de forma amigável, levando vários pontos em consideração.
Caso não encontre uma saída para seu problema, e a situação realmente está incomodando, você pode enviar uma notificação extrajudicial registrando o seu pedido. Caso não receba um retorno positivo de desocupação do seu imóvel comercial, é a hora de procurar um advogado especialista em direito imobiliário para dar andamento na ação de despejo comercial.
A Silveira Imóveis preza pela administração competente e profissional do seu patrimônio, por isso, contamos com o apoio de um escritório especializado instruindo nossos clientes. Se precisar de ajuda na administração do seu imóvel comercial, entre em contato com a gente.
Veja também: Qual o papel da imobiliária na locação de imóveis comerciais?
