Investimento em Imóveis ou Fundos Imobiliários: Qual a Melhor Opção?
Se você está na dúvida em como investir no mercado imobiliário e aumentar o seu patrimônio, juntamos todas as informações importantes sobre o investimento em imóveis e fundos imobiliários. Ao final do texto você irá saber qual modalidade faz mais sentido para você e a sua realidade financeira atual.
Investir de forma inteligente é um dos melhores métodos para garantir um futuro confortável para você e sua família. Sem contar que, muitas pessoas conseguem se aposentar antes do tempo só por conta de seus investimentos.
Essa realidade já é trabalhada por muitos especialistas investidores e por grandes portais de economia, que por muito tempo colocaram o investimento em imóveis para locação e venda como uma das melhores formas de garantir esse rendimento no futuro.
É um investimento muito seguro e rentável se bem aproveitado. Porém, o mundo digital vem apresentando novas possibilidades há vários anos. Uma delas é o investimento em fundos imobiliários.
Muitas pessoas ainda não entendem como esse tipo de investimento funciona, quais suas vantagens e desvantagens e quais suas diferenças com o método mais tradicional do mercado imobiliário – o investimento em imóveis para locação ou venda.
Vamos apresentar algumas informações, para que ao final deste texto você saiba qual forma de investimento faz mais sentido para a sua realidade.
O Que é o Investimento em Imóveis para Aluguel e Venda?
Esse é o método mais tradicional do mercado. Desde muito tempo já existiam pessoas investindo em terrenos, chácaras e casas com o objetivo de monetização.
Muitos adquiriram terrenos em cidades ainda pouco populosas e, ao passar dos anos, viram seu patrimônio sendo valorizado por conta da construção de parques, shoppings e demais atividades comerciais nas proximidades.
Hoje, investir em uma propriedade com potencial de valorização e fazer com que seja uma fonte de renda lucrativa a longo prazo é muito recomendado por investidores.
O investimento em imóveis para locação ou venda é considerado uma das formas mais seguras se comparado à renda variável. E pode ser mais rentável que a renda fixa, pois o rendimento costuma ser maior.
O Que é o Investimento em Fundos Imobiliários?
Diferente da aquisição de um imóvel, o investimento em fundos imobiliários é uma renda variável, ou seja, é feita a partir da bolsa de valores.
Esse modelo de investimento é, hoje, muito popular e bem mais acessível. Isso porque, você não precisa adquirir um imóvel por completo para desfrutar dos rendimentos de aluguel do mesmo, pagando pelo seu valor total à vista ou entrando em um financiamento com juros.
Se você tem R$ 100,00, pode investir em um fundo imobiliário e receber mensalmente uma porcentagem do aluguel da carteira de imóveis daquele fundo. Isso é uma grande vantagem, pois você não precisa de um investimento muito alto para contar com a variação de aluguel de uma carteira inteira de imóveis.
Ou seja, uma empresa adquire imóveis e disponibiliza cotas dessa carteira completa. Cada cota se refere à porcentagem sobre TODOS esses aluguéis. Se um deles está vago, pode não fazer muita diferença, pois existem outros imóveis rendendo ao mesmo tempo, você apenas terá um rendimento menor.
Por isso, sempre analise muito bem em qual fundo irá colocar o seu dinheiro. Se um fundo tem apenas um galpão, por exemplo, ao ficar vago você não terá recebimento algum.
Gestão de outra empresa
Além disso, o investimento em fundo imobiliário não oferece tanta previsibilidade. Você irá depender da gestão de outra empresa para manter os imóveis alugados. Se alguns deles ficam vagos, a porcentagem de lucro é menor. E se vários deles ficarem vagos, o lucro pode ser bem baixo. Fundos imobiliários costumam ter uma média de rentabilidade de 0,5% a 1% ao mês.
Outra questão é que, para este tipo de investimento é preciso estar atento à oscilação de mercado na bolsa. Como toda cota tem a mesma porcentagem de recebimento, independente do valor que foi pago por ela, você pode ter prejuízo.
Por exemplo, você pode adquirir uma cota em baixa, pagando R$ 100,00. Em outro momento, a cota pode valer R$ 140,00. Quem comprou por 40 reais a mais recebe o mesmo valor mensal que você que pagou menos, pois o rendimento é sobre a cota e não sobre o valor da mesma. Neste caso você fez um bom negócio.
Este tipo de investimento exige tanta expertise e conhecimento quanto na aquisição de um imóvel. Você precisa saber quais são as propriedades envolvidas no fundo que está investindo, para entender se ele tem boas previsões de rendimento, e qual o valor de aquisição da cota.
Esse trabalho constante de acompanhamento demanda muito esforço e o investimento pode não valer a pena.
O Que Precisa para Investir?
Agora que você entendeu bem o que é o investimento em imóveis e fundos imobiliários, veja o que precisa para investir em cada uma dessas modalidades.
No Aluguel ou Venda
Para adquirir imóveis para aluguel ou venda, você precisa de um investimento financeiro muito maior se comparado aos fundos.
Na modalidade de aquisição de um imóvel para seu nome, você deve pagar por ele completamente. Se você pagar à vista ou parcelado, indiferente, o valor total é aquele e você não tem flexibilização de retirar uma parte depois de investido.
Diferente dos fundos, por exemplo, onde você pode comprar 10 cotas e se precisar de um dinheiro rápido, pode vender algumas (recuperando um valor momentaneamente) e ficar com outras, mantendo um rendimento mensal.
A vantagem aqui é que você pode construir a sua própria carteira, aproveitando futuramente a segurança de vários imóveis, rendendo e compensando os que ficam vagos. E todos esses imóveis serão um patrimônio seu e de sua família, e não uma pequena cota que não vincula os imóveis ao seu nome.
Além do investimento por completo, você precisa de um sistema de administração. Na pesquisa para encontrar o imóvel ideal, para reformar e valorizar, para anunciar, negociar, gerir a locação e por aí vai.
Ou seja, você precisa de:
- Investimento financeiro mais alto;
- Administração do imóvel.
A solução para a maioria das pessoas é contar com uma empresa que cuide de toda a gestão, desde encontrar o imóvel potencial até administrar a venda ou locação.
Leia: O seu patrimônio é uma empresa: Veja como administrar imóveis com sucesso.
Nos Fundos Imobiliários
Para adquirir fundos imobiliários você não precisa de valores tão altos de investimento. Como falamos anteriormente, isso vem se tornando uma opção bem viável para muitas pessoas, mesmo que não tenham grande potencial de investimento.
Você pode adquirir fundos imobiliários e desfrutar mensalmente de uma renda investindo qualquer valor. O valor médio das cotas pode variar de R$ 10,00 a R$ 100,00, segundo o Invest News.
Mas, assim como na administração de um imóvel, você também precisa de experiência e conhecimento sobre o mercado para fazer bons negócios. É necessário analisar os imóveis envolvidos no fundo em que pretende investir, além de estudar a fundo o potencial de valorização destes.
Neste caso, você pode também contar com uma administradora para a compra e venda de suas cotas, assim como na administração de um imóvel.
Ou seja, você precisa de:
- Um valor menor de investimento;
- Administradora.
Pontos em Comum e Diferenças Entre os Dois Tipos de Investimento
Apesar de se tratar do mesmo mercado, o investimento em imóveis é bem diferente dos fundos imobiliários. O único ponto em comum é o modelo de gestão, que nos dois casos você precisa de conhecimento no mercado imobiliário e financeiro.
1 – Gestão
Tanto para administrar imóveis quanto fundos imobiliários, você terá que demandar tempo para ver bons rendimentos.
Por exemplo, se um fundo imobiliário está adquirindo imóveis que não têm muito potencial de rendimento, é vantajoso tomar uma atitude vendendo essas cotas e investindo em outro local.
Essa expertise e acompanhamento constante são muito similares à gestão de aluguel, onde você precisa mensalmente enviar boleto, cobrar se necessário, assinar contratos, realizar vistorias, melhorias e etc.
Por isso, se você não tem tempo para se dedicar a qualquer um destes conhecimentos, procure uma empresa especializada que possa auxiliar você para tomar as melhores decisões e não perder dinheiro.
2 – Aquisição de Patrimônio
A primeira e maior diferença é sobre a aquisição de patrimônio. Com fundos imobiliários você tem um rendimento mensal, paga menos impostos como falaremos adiante, mas não tem um patrimônio palpável no final.
Na aquisição de uma carteira própria de imóveis, você sempre terá aquele bem em seu nome e como fonte de renda somente para você.
Pense o seguinte: Na aquisição de um imóvel, o rendimento mensal é todo seu e o patrimônio físico também. Na aquisição de cotas de um fundo imobiliário, você não tem posse da carteira de imóveis e usufrui só de uma pequena parte de seus rendimentos.
Outra grande diferença que já citamos rapidamente no texto é que, se você precisa de uma quantidade de dinheiro com urgência, tendo investido em fundos você vende algumas cotas e recebe o dinheiro rapidamente. Tendo um imóvel, a venda é bem mais demorada e complexa, você não pode escolher vender só metade de uma casa.
O problema nessa retirada de urgência, que a princípio pode parecer uma vantagem, é que se naquele momento o fundo está desvalorizado você pode sair com prejuízo.
Por exemplo, se pagou R$ 50,00 na cota e ao vender ela está valendo R$ 30,00, a diferença entre o valor que investiu e o valor que está retirando é bem grande.
Administração de terceiros
A alta ou baixa na cota irá depender, como já falamos, da administração de terceiros, que irão cuidar bem ou não da valorização dos imóveis daquela carteira.
Outra comparação que podemos fazer é sobre a oscilação do mercado. Por ser uma renda variável, os fundos imobiliários podem fazer o seu patrimônio cair muito. Você pode ter investido R$ 500.000,00, e dois anos depois o seu investimento valer apenas R$ 300.000,00.
Isso acontece pois sua carteira pode conter imóveis em shoppings que estão falindo, por exemplo, ou lojas em regiões que não estão crescendo. Sendo assim, em pouco tempo depois as cotas podem valer menos.
Já se você tem uma carteira própria de imóveis a previsibilidade é maior, e é muito improvável que um imóvel de 500 mil vá passar a valer 300 mil se você quiser revender.
Por isso é importante contar com uma excelente administração em seus imóveis. Assim você garante que o seu patrimônio seja valorizado e continue sempre rendendo.
3 – Investimento
Outra diferença clara é sobre o valor de investimento para adquirir o patrimônio. No imóvel para venda ou locação, você deve comprar o imóvel por completo e o investimento é mais alto, muitas pessoas ainda não têm todo o valor. A maior vantagem é que este patrimônio é só seu.
Já no investimento em fundos imobiliários você não precisa de muito dinheiro para investir. Quanto mais cotas comprar, maior o rendimento, porém, é mais fácil para quem quer dar um primeiro passo investindo pouco.
4 – Impostos
Outra grande diferença nestes dois investimentos é o pagamento de impostos. Nos fundos imobiliários você não paga imposto sobre o rendimento mensal. E só irá pagar 20% de imposto sobre o lucro na hora da venda de sua cota.
Ou seja, se você comprou R$ 100,00 em cotas e depois de um tempo o fundo valorizou, chegando a valer R$ 120,00 no momento em que você quer vender. Você paga 20% de imposto sobre os R$ 20,00 da diferença, não sobre o valor total.
Já na aquisição de uma carteira própria de imóveis, você pagará imposto sobre o rendimento mensal do valor do aluguel. Ou, sobre o valor total da venda.
Ao proprietário de imóveis que não queira pagar imposto sobre o rendimento da locação, imóveis com valor de aluguel menor que R$ 1.903,98 estão isentos de imposto no aluguel – mas na compra você pagará os impostos de transferência para o seu nome (ITBI).
Leia aqui sobre os impostos calculados sobre o recebimento do aluguel.
5 – Variação
Outra grande diferença, e que torna o imóvel próprio para locação muito mais atrativo, é a variação que ocorre na bolsa de valores.
O investimento em imóveis é muito mais sólido. Com as estratégias corretas, você garante que seu imóvel não ficará vago gerando prejuízo. Já no fundo imobiliário você fica refém das ações de outras pessoas, que podem interferir na variação do lucro que você recebe.
Se o responsável pelo fundo em que você adquiriu cotas investir em um imóvel sem potencial, o rendimento será bem menor, pois ele pode ficar vago por muito tempo. Ou seja, você pagou por um imóvel, ele não está rendendo e você não pode fazer nada sobre isso. O risco aqui é bem mais alto!
6 – Segurança
Como falamos, os riscos em investir em um imóvel próprio são muito menores. E eles dependerão exclusivamente de suas ações. Já nos fundos imobiliários os riscos são maiores por não dependerem somente de você.
Então, se você tem um perfil de investidor mais conservador, os fundos imobiliários não são um modelo de investimento recomendado para você.
7 – Perfil de Investidor
Segundo o blog da Genial Investimentos, existem 3 perfis principais de investidor:
- Conservador: Busca segurança em sua carteira de investimentos e não quer assumir riscos. Procura aplicações que tenham menos variação e mais previsibilidade, ainda que isso reduza o potencial de rendimento.
“Quem se encaixa nesse perfil também costuma buscar uma liquidez mais elevada. Com isso, é possível acessar os recursos de acordo com as necessidades, sem precisar aguardar o prazo de vencimento.” – Genial Investimentos
- Moderado: Tem uma tolerância à crise um pouco maior e está disposto a correr mais risco buscando mais ganhos. Pode aceitar mais volatilidade ou uma liquidez menor em alguns casos, mas ainda mantém investimentos seguros.
- Arrojado: Com maior nível de tolerância ao risco, consegue suportar um alto nível de volatilidade e oscilações mais intensas sobre os aportes financeiros. Isso não significa que está disposto a arriscar o patrimônio sem propósito, mas que corre riscos de maneira controlada e estratégica, em busca da rentabilização de carteira.
O investimento em uma carteira própria de imóveis é indicado para pessoas com perfil conservador, pois oferece maior previsibilidade e controle na administração.
Também pode ser indicado para pessoas com perfil moderado, pois apesar de estarem dispostos a correr certo risco, comprando algumas cotas em fundos imobiliários, mantém também uma carteira própria de imóveis, dando o pouco de segurança que essa pessoa precisa.
Investir apenas em fundos imobiliários não quer dizer que você tenha um perfil arrojado, mas sim moderado. O mercado imobiliário no geral é muito mais seguro que outras formas de investimento na bolsa de valores.
8 – Rendimento
A última principal diferença é o rendimento sobre o investimento. Em uma carteira própria de imóveis, o rendimento mensal fica em torno de 0.3 a 0.5% do valor total do imóvel.
Já nos fundos imobiliários o rendimento é maior, entre 5 a 10% ao mês. Mas, a previsibilidade é bem menor e pode ocorrer mais oscilação entre esses números. Além é claro, de as cotas serem muito mais baratas, sendo assim, o rendimento é sobre um número bem menor.
A não ser, é claro, se você adquirir um alto valor em cotas. Neste caso o rendimento é bem mais alto e interessante.
Tomando uma Decisão: Investir em Imóveis ou Fundos Imobiliários?
O importante de se ter em mente é que essa é uma decisão muito pessoal. Você deve considerar todos os pontos que sinalizamos aqui, desde a geração de um patrimônio próprio para desfrutar no futuro, até o imediatismo dos fundos imobiliários.
Para começar, entenda com qual perfil de investidor você se identifica mais. O segundo passo é definir seus objetivos com o investimento, se você deseja adquirir patrimônios físicos para dar segurança futura para sua família, ou se deseja ter um rendimento mais alto (maior lucro mensal sem impostos) e imediato, sem previsibilidade para daqui 20 ou 30 anos.
Depois, deve pensar sobre o seu potencial de investimento. Se já tem o valor total para adquirir um imóvel. Ou, se ainda não tem um investimento alto, pode começar investindo em fundos e guardar em uma renda fixa (como o CDB, ou Tesouro) para no futuro adquirir a sua carteira própria.
Leia também: Retorno sobre investimento imobiliário.
Conclusão
Depois de pensar sobre tudo isso que falamos até agora, conte sempre com profissionais qualificados para auxiliar você. Encontrar uma boa imobiliária ou administradora de fundos é a sua maior garantia de satisfação.
O mercado de investimentos é muito diverso. Há formas de investir o seu dinheiro com mais segurança, como no caso de imóveis para locação e venda. E há também formas mais variáveis, como os fundos imobiliários.
Não podemos dizer que um método de investimento é mais eficiente que outro, afinal, os objetivos de quem investe fazem toda a diferença nos resultados de rendimento.
Por exemplo, se você tem o desejo de gerar fontes de renda para dar segurança financeira para sua família futuramente, investir em uma carteira própria de imóveis é muito mais interessante. Afinal, o patrimônio está em seu nome e tem uma previsibilidade de rendimento bem mais garantida.
Porém, isso pode demandar um grande trabalho de gestão. Neste caso, considere contar com uma imobiliária auxiliando você em todos os processos. Procure por uma empresa confiável, com histórico de sucesso na gestão de uma grande carteira de imóveis.
Veja [o que você precisa saber antes de contratar uma imobiliária](https://www.silveiraimoveis.com/o-que-voce-precisa-saber-antes-de-contratar-
