O que é direito de preferência nos contratos de locação?
Quando um imóvel está locado, e o proprietário deste decide vendê-lo, o inquilino atual tem total direito de preferência na compra desta propriedade. A lei do inquilinato regula esse processo, para garantir que nenhuma das partes seja lesada.
Imagine você residindo em um imóvel, com toda a sua família, há 5 anos. Depois de tanto tempo no local, com todos os móveis acomodados e comprados especialmente para tais ambientes. Além disso, toda uma rotina de trajeto (trabalho/escola) estabelecida, contatos sociais nas proximidades, lazer da família em fácil acesso... Diversas comodidades estabelecidas há um bom tempo.
E de repente, o proprietário do imóvel envia um email a você, informando que vendeu a propriedade, e que ao final do contrato de locação, você precisará desocupar o imóvel ou renovar com o novo proprietário, sujeitando-se às condições deste. Situação muito chata, não é mesmo?
É para isso que a lei do inquilinato define claramente o direito de preferência. Garantindo que a rotina de famílias não seja prejudicada, e dando a oportunidade da compra para manter a sua vida normalmente.
A mesma regra se aplica a imóveis comerciais, e dependendo da situação pode ser ainda mais prejudicial ao empresário, do que a uma família. Porque nesse caso a troca de endereço pode afetar diretamente o faturamento da empresa.
Imagine que você tem uma loja, e a sua clientela é formada pelos moradores da região. O imóvel atual também tem vagas de estacionamento gratuito e fácil acesso ao metrô, proporcionando facilidade aos funcionários.
E, assim como na situação anterior, o proprietário informa de uma hora para a outra que o imóvel foi vendido, e você precisa mudar a loja de endereço ao final do contrato, ou atualizar as condições para as exigências do novo proprietário.
Um primeiro ponto que afeta a saúde dos negócios é que se a localização não é central, muito provavelmente você não vai encontrar um imóvel igual nas quadras ao redor. E com isso, muitos dos clientes fiéis não conseguirão ir até você com a mesma facilidade, e buscarão novas lojas para fazer suas compras.
Depois, há todo o desgaste de mudança com as mercadorias, para não danificar nem perder produto. Além ainda da possibilidade de desistência de funcionários, que podem sentir maior dificuldade de chegar até o local de trabalho.
Dito tudo isso, o
direito de preferência veio para oferecer uma possibilidade ao locatário. Garantindo a ele que, se tiver interesse, possa comprar o imóvel e manter as suas comodidades sem sair no prejuízo.
Veja primeiro como isso se aplica ao contrato de locação, e a importância deste registro para garantir o direito. Depois, leia mais sobre as especificações da Lei sobre o assunto.
Contrato de locação de imóveis
Um dos pontos principais para garantir os seus direitos em qualquer situação, é a documentação e a prova sobre o que você quer exigir. Por isso, o contrato de locação é essencial.
Sem um contrato de locação, por exemplo, você não pode exigir que o novo proprietário espere até o final do tempo acordado entre você e o antigo proprietário para que você desocupe o imóvel. Fazendo com que você se sujeite à possibilidade de despejo na hora, sem poder ir atrás dos seus direitos.
Outro ponto, é que com um contrato de locação de imóvel firmado, você pode exigir, por lei, a compra do imóvel, mesmo que este já tenha sido vendido. Ou seja, se o proprietário vendeu sem oferecer primeiro à você, a venda já feita deve ser desconsiderada, abrindo a preferência da oferta de venda ao atual inquilino.
Ou seja, o contrato de locação, em caso de direito de preferência da venda do imóvel, irá garantir dois pontos principais:
- A sua estadia até o final do tempo acordado no último contrato de locação celebrado;
- A possibilidade de reivindicação na compra do imóvel, anulando a venda já feita caso o atual inquilino tenha interesse e condições de comprá-lo pelo valor que foi vendido ao terceiro.
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O que é direito de preferência em um contrato de locação?
Esse é o direito do inquilino sobre a venda de um imóvel. Sempre que o proprietário decide vender a propriedade, segundo a lei (artigo 27 da Lei do Inquilinato), o locatário tem total preferência de compra.
Veja as cláusulas da
lei do inquilinato, seção V, que regulamentam do processo:
SEÇÃO V - Do direito de preferência
Como funciona o direito de preferência na venda de um imóvel?
Na hipótese de venda do imóvel, o locatário tem os mesmos direitos de proposta, valores e condições impostos a terceiros. O locador deve fazer a oferta por meios formais, e o locatário tem um prazo para demonstrar interesse na compra.
O proprietário não pode oferecer condições absurdas apenas para que o locatário não aceite a proposta, priorizando a venda para terceiros. A preferência é sempre da pessoa que loca o imóvel naquele momento.
Já em caso de sublocação, o direito é da pessoa que subloca, e somente depois é do inquilino primário. Se houver mais de um sublocatário, a preferência é de quem sublocou o imóvel por primeiro, ou seja, do mais antigo.
Outra especificação importante, é que o proprietário deve informar ao locatário por meios inequívocos (registrando tal informe por meios cartoriais, judiciais ou por canais considerados legais para registro - como email).
Se o locatário não responder a proposta dentro de 30 dias, este perde o direito à preferência da compra do imóvel, dando a entender automaticamente a falta de interesse na compra.
E se por algum motivo o proprietário vier a desistir da venda após o aceite de compra pelo locatário, o primeiro deve cumprir com penalidades previstas pela lei, se responsabilizando pelos prejuízos.
Ou ainda, se o locatário for alienado sobre este processo (não informado sobre a venda), este pode exigir judicialmente seus direitos, dentro do prazo de 6 meses.
É muito importante salientar que, é dever do proprietário informar ao inquilino toda e qualquer mudança na proposta de venda (preço, condições de pagamento, etc), em qualquer tempo. Sendo que o locatário tem a preferência para aceitar a proposta feita a terceiros. No entanto, este perde tal direito a partir do momento que registra que não tem interesse na compra.
Outro ponto importante, é o dever do inquilino em não dificultar ou recusar receber possíveis compradores. Este dever é previsto em lei (artigo 23, IX da Lei do Inquilinato), e obriga o locatário a receber visitações, mesmo ainda residindo no imóvel, podendo receber uma multa ou despejo se houver resistência.
Como garantir o direito de preferência na venda de um imóvel?
Para garantir o direito de preferência, você deve ter:
- Um contrato de locação firmado, com todas as cláusulas necessárias deste documento.
- O contrato de locação deve estar registrado em cartório. Caso a locação seja feita por intermédio de uma imobiliária, este processo não é necessário, pois nestes casos, a imobiliária se responsabiliza pelos informes, e a empresa está por dentro da possibilidade de venda, ou seja, não deixaria de garantir o direito de preferência. Além ainda de que, ao contratar uma imobiliária, o proprietário assina um contrato com esta, fazendo com que a empresa seja responsável por este tipo de negociação. Caso o proprietário faça a venda sem respeitar o direito de preferência, e sem informar à imobiliária, esta recorre aos direitos pelo seu contrato de serviço com o locatário, sem necessitar do registro em cartório do segundo contrato (de locação).
- Manifestar o interesse na compra em até 30 dias depois da notificação sobre a proposta de venda.
- Informar judicialmente em até 6 meses do registro da compra, caso haja o descumprimento da prioridade.
Basicamente, quando a locação é feita por uma imobiliária, os processos são muito mais seguros e corretos. Pois esta empresa dispõe de
profissionais qualificados para cuidar de tudo.
Mas caso a locação seja feita direto com o proprietário, é necessário atentar-se a todos os detalhes e buscar fazer com que o contrato de locação seja o mais completo possível. Para uma segurança ainda maior, ideal que o contrato seja registrado em cartório para que seja anexado ao registro do imóvel.
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Quem tem o direito de preferência?
O locatário (inquilino) e os sublocatários (inquilinos do inquilino). A sublocação só pode existir em caso de aceite formal do proprietário. Ou seja, na maioria dos contratos de locação, é especificado que não pode haver a sublocação do mesmo sem o aceite expresso do locador.
Mas caso esta situação esteja dentro das exigências e acordos feitos em contrato, os sublocatários têm direito de preferência na compra do imóvel antes mesmo do primeiro (pessoa que firma contrato de locação direto com o proprietário).
Isto porque, o direito de preferência visa preservar o endereço de quem usufrui do imóvel para residência ou negócios. E na situação de sublocação, o locatário é apenas um intermediador que se beneficia de um valor menor.
Conclusão
O direito de preferência nada mais é do que a oferta ao inquilino quando há a possibilidade de venda do patrimônio, antes de oferecê-lo ao mercado. Ou seja, quando um imóvel alugado vai ser vendido, o locatário precisa ser informado e deve ter um prazo de 30 dias para manifestar o seu interesse de compra.
Antes disso, o imóvel não pode ser vendido ou oferecido por condições melhores a outra pessoa.
Isto porque, a lei prevê manter a qualidade de vida dos moradores e o bom funcionamento de empresas, sem atitudes prejudiciais na rotina do inquilino. E caso haja uma oferta de menor valor, ou com melhores condições, o locatário também tem o direito de usufruir desse benefício, sendo que o proprietário não pode omitir este tipo de condição ao seu inquilino.
Para garantir o direito, é necessária a celebração de um contrato bem feito, de preferência com registro em cartório para melhor validade, em caso de locação direto com proprietário.
Já se tratando de locações pela imobiliária, geralmente estas empresas têm profissionais especializados no mercado imobiliário, garantindo a validade e justiça em todos os processos.
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