O contrato de aluguel é um documento essencial nas locações de imóveis, pois define todas as obrigações das partes e serve como prova do que foi acordado. Portanto, é importante ter cuidados na sua elaboração, como definir garantias e multas em caso de descumprimento, e seguir as regras previstas na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991).
No entanto, é comum surgirem dúvidas sobre o contrato, especialmente em relação ao funcionamento das cláusulas e aos itens que podem ser previstos. Embora seja um acordo entre as partes, a lei estabelece alguns limites sobre o que pode ser incluído no documento.
Pensando nisso, pretendemos esclarecer as principais dúvidas sobre o assunto. Continue a leitura e saiba mais!
Como funciona o reajuste do aluguel?
O valor do aluguel pode ser reajustado anualmente , de acordo com o índice de correção apontado no contrato, como IGP-M, IPCA etc. Vale destacar que a lei não determina o índice que deve ser adotado, oferecendo mais liberdade para as partes escolherem o índice de reajuste que considerarem adequado.
Contudo, não é possível determinar um valor fixo — por exemplo, 5% de aumento a cada 12 meses — ou prever que esse reajuste acontecerá em período inferior a um ano de contrato.
Além disso, após o término do período acordado no contrato também é possível renegociar os valores para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Nesse caso, não existem limites, cabendo às partes conversar e entrar em um acordo sobre o novo valor, mas o proprietário deve informar o inquilino com, no mínimo, 6 meses de antecedência.
O que são as garantias do contrato de aluguel?
Os contratos de locação podem exigir garantias para o proprietário, em caso de inadimplência do inquilino . As formas de garantia mais comuns, são:
- caução: aqui, o inquilino deve depositar um valor para garantir o pagamento, que não pode exceder 3 meses de aluguel, incluindo as taxas comuns, como condomínio e seguro incêndio. Também é possível que ela seja feita em bem móveis (garantia real) ou em títulos e ações, conforme acordado entre as partes;
- fiança: o inquilino precisa apresentar uma ou mais pessoas que serão fiadoras no contrato e poderão ser cobradas pelo locador em caso de inadimplência. Para isso, é comum exigir que eles tenham imóveis em seu nome e renda superior ao valor do aluguel;
- seguro fiança: funciona como um contrato de seguro, por meio de uma seguradora. O locatário paga as parcelas e, em caso de inadimplência, a empresa pagará ao dono do imóvel os valores contratualmente segurados;
Outras garantias
- título de capitalização: funciona de forma semelhante ao depósito caução, mas envolve uma seguradora ou uma instituição financeira. O inquilino deve adquirir um título e o dinheiro fica aplicado durante o tempo do contrato. O valor exigido costuma ser entre 6 e 12 vezes o aluguel mais encargos da locação;
- Cartão de crédito: o inquilino deve apresentar um cartão de crédito com limite total superior a 3 vezes o valor do aluguel e demais taxas de locação. Após o envio das informações, a análise de crédito leva em média 30 minutos. O valor cobrado para essa garantia é de 8% dos custos da locação e pode ser parcelado em até 12x. A grande vantagem é a agilidade para análise e aprovação, evitando a burocracia. Outro ponto positivo é que se o inquilino não conseguir pagar o aluguel em dia, a operadora oferece opções para o pagamento do aluguel em atraso de forma parcelada com juros, que variam de 2,99% à 4,99% ao mês.
Um ponto importante é que só é possível exigir um tipo de garantia, sendo proibida a cumulação. Além disso, caso a locação não esteja garantida, o aluguel pode ser cobrado adiantado, devendo ser pago até o sexto dia útil do mês.
Também podem ser cobrados juros e multa em caso de atraso no pagamento. A multa não pode ser superior a 20% e os juros devem ser de 1% ao mês ou proporcionais (0,033% ao dia).
Quais as regras sobre o pagamento do IPTU?
De acordo com a Lei do Inquilinato, é responsabilidade do locador o pagamento do IPTU e taxas do imóvel, além do seguro contra incêndio, salvo disposição em contrário no contrato de aluguel.
A lei permite que as partes acordem sobre os impostos e taxas do imóvel, que podem ser repassados ao inquilino. Essa prática é bastante comum nas locações, mas deve ser discutida com o locatário para que ele compreenda todos os valores envolvidos e seja citada no contrato de aluguel.
É possível proibir animais no imóvel?
Essa é uma dúvida comum quando se fala em locação de imóvel, mas é preciso ter atenção às regras. Apesar de não ser possível proibir os animais em condomínios, nas convenções ou regimentos internos, o proprietário do imóvel pode se recusar a alugar para pessoas que tenham pets .
Isso acontece porque o locatário não tem o direito de propriedade sobre a casa, portanto, quando o dono proíbe os animais de estimação ele não está interferindo nos direitos do inquilino, apenas está limitando o uso do seu imóvel para fins de locação.
Qual o prazo de vencimento do contrato?
As partes podem negociar a vigência do contrato de aluguel. No entanto, se o locatário permanecer no imóvel após o vencimento, sem a oposição do proprietário, a locação será considerada prorrogada por prazo indeterminado.
Se o contrato tinha um prazo de 30 meses ou mais e foi prorrogado, o proprietário pode reaver o imóvel a qualquer momento, desde que notifique o inquilino e conceda um prazo mínimo de 30 dias para desocupação.
Se o prazo do contrato era inferior a 30 meses, as regras são diferentes. O dono só poderá retomar o imóvel em situações específicas previstas no art. 47 da Lei do Inquilinato, por exemplo:
- para uso próprio ou de familiar (companheiro, cônjuge, pais ou filhos), desde que eles não tenham imóvel próprio;
- caso o período de locação ultrapasse 5 anos ininterruptos;
- pela prática de infração contratual;
- falta de pagamento de aluguel.
Para a rescisão do contrato após o vencimento, é comum fixar um prazo de 30 meses, estabelecendo um período mínimo de 12 meses de vigência. Assim, o contrato pode ser encerrado sem o pagamento de multa pela outra parte, se o prazo mínimo for respeitado.
Como funciona a multa em caso de rescisão?
É muito comum que o contrato de aluguel estipule o pagamento de multa em caso de descumprimento do que foi acordado por uma das partes. Isso pode acontecer por diversos motivos:
- saída do imóvel antes do término do contrato ou do prazo mínimo estipulado;
- deixar de cumprir as obrigações previstas;
- ter atitudes proibidas pelo contrato — como fazer uma reforma não autorizada ou alterar a finalidade de uso.
A multa deve ser prevista para ambas as partes e, geralmente, é estipulada no valor de 3 aluguéis, sendo cobrada de forma proporcional ao tempo restante para o término do contrato.
Pronto! Agora você já sabe a resposta para as principais dúvidas sobre contrato de aluguel. Para evitar erros, conte com uma imobiliária de confiança que tenha um departamento jurídico, assim você garante um documento bem elaborado para a locação do seu imóvel.
Então, gostou da lista que preparamos? Se você tem um imóvel disponível para locação e quer alugá-lo de forma segura, entre em contato com a gente e conheça as soluções da Silveira Imóveis!
Para administração de imóveis à venda ou aluguel no DF, entre em contato com nosso consultor. A Silveira Imóveis é uma Imobiliária em Brasília com o serviço completo de apoio ao proprietário.
